Изменения в законодательстве о защите прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков.
29.07.2017 г. принят закон №218-ФЗ, направленный на защиту прав граждан – участников долевого строительства при банкротстве застройщиков, основные положения которого вступили в силу с 1 января 2018 года. Этим законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», а также внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в отношении норм о банкротстве застройщиков и сделан ряд технических правок в иных нормативных актах.
Ниже мы приводим информацию об основных нововведениях, предусмотренных законом №218-ФЗ.
- Путём реорганизации из НКО с таким же названием, образована публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд), который, в числе прочего, формирует компенсационный фонд за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) жилых домов блокированной застройки. Дата государственной регистрации ППК – 20 октября 2017 года. Размер обязательных отчислений в компенсационный фонд составляет 1,2 % от цены каждого договора долевого участия и может пересматриваться законодателем не чаще одного раза в год.
Кроме того, с 01.01.2018 г. Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 Закона о банкротстве.
- Введено понятие участника долевого строительства: это гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или Фонд, если он осуществил выплаты гражданам-участникам долевого строительства в ходе банкротства застройщика и к нему перешло право требования по договору участия в долевом строительстве.
- Закон распространил обязанность публикации уведомления о намерении обратиться в суд с заявлением о признании должника банкротом на любого конкурсного кредитора, должника, работника, бывшего работника должника. Публикация уведомления осуществляется путем включения его в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц не менее, чем за 15 календарных дней до обращения в арбитражный суд.
Для уполномоченных государственных органов сделано исключение – уведомление в ЕФРСФДЮЛ уполномоченный орган подаёт после обращения в арбитражный суд, в течение пяти дней с даты такого обращения.
- Введены дополнительные гарантии гражданам – участникам строительства при банкротстве застройщиков, которые осуществляли взносы в компенсационный фонд (участники долевого строительства), в частности:
- конкурсный управляющий обязан осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика в целях урегулирования обязательств перед участниками долевого строительства;
- собрание участников долевого строительства вправе решать вопрос о способе исполнения обязательств застройщика путем получения возмещения от Фонда в размере уплаченной цены договора участия в долевом строительстве, но не более средней рыночной стоимости в пределах ста двадцати квадратных метров;
- наряду с получением возмещения от Фонда у участников долевого строительства, как и ранее, остается возможность погашения требований:
- путем передачи им объекта незавершенного строительства,
- путем передачи им жилых помещений,
- путем привлечения иного застройщика.
- Требования всех участников строительства предъявляются ими конкурсному управляющему, который рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр, что позволит существенно ускорить проведение процедуры банкротства застройщика. Ранее требования участников строительства включались в реестр на основании определения суда, а теперь суд будет рассматривать требования участников строительства, только если лицами, участвующими в деле о банкротстве, заявлены возражения в отношении предъявленных конкурсному управляющему требований.
- Установлен порядок финансирования мероприятий по завершению строительства объектов, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, за счет средств Фонда либо целевого займа (кредита), выдаваемого застройщику Фондом и (или) третьими лицами.
- Устанавливается требование об обязательной аккредитации Фондом арбитражного управляющего, утверждаемого судом в деле о банкротстве застройщика, осуществлявшего взносы в компенсационный фонд.
В соответствии Конкурсными управляющими (внешними управляющими) в деле о банкротстве застройщика, уплачивавшего взносы в Фонд, утверждаются арбитражные управляющие, соответствующие установленным Законом о банкротстве требованиям и аккредитованные Фондом. Пока, однако, порядок этой аккредитации существует только в виде проекта приказа Минэкономразвития, и аккредитация арбитражных управляющих Фондом не проводится.
- При рассмотрении дела о банкротстве застройщика не будут применяться процедуры наблюдения и финансового оздоровления. Первой вводится процедура конкурсного производства, однако возможен переход к внешнему управлению, если в ходе конкурсного производства появились достаточные основания полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена.
- Предусмотрено, что с даты возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика и до даты признания его банкротом застройщик обязан при заключении договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также при принятии денежных средств по ранее заключенным договорам, предусматривающим передачу жилого помещения, предварительно письменно сообщать им, что в отношении его возбуждено дело о банкротстве.