Споры о праве собственности на недвижимое имущество

До сих пор в России не завершен процесс регистрации в государственном реестре уже имеющихся объектов недвижимого имущества.

Кроме того, многие объекты недвижимости приобретены в «пожарном» порядке в период массовой приватизации. При этом допускались многочисленные нарушения при оформлении документации, что приводит к конфликтным ситуациям сейчас.

При таких обстоятельствах наличие судебного решения, отражающего право на объекты недвижимости, часто имеет даже большее значение, чем свидетельство о праве на недвижимость, выданное органом по регистрации.

В этих условиях вопросы судебного разрешения споров по недвижимости приобретают особое значение.

Наиболее часто встречаются ситуации, когда необходимо:

• Зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, включенные в план приватизации.
• Зарегистрировать право собственности на ранее созданные объекты.
• Признать недействительной государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ СИТУАЦИИ

1. Необходимость зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, включенные в план приватизации (либо оспорить уже зарегистрированное право). В подобных случаях часто возникают трудности, связанные с неточностями в формулировках, когда один и тот же объект, например, имеет несколько разные наименования в плане приватизации и в технической или ной документации. Зарегистрировать право собственности на такие объекты бывает очень сложно, а процедура регистрации занимает длительное время. Особое внимание следует обратить на то, что в подобных случаях резко увеличивается вероятность оспоримости сделок. Поэтому к подготовке каждого документа надо подходить очень внимательно. Риск отрицательных последствий регистрации права собственности на подобные объекты можно снизить, если дело будет вести юрист, хорошо знающий все тонкости законодательства в области приватизации.

2. Необходимость зарегистрировать право собственности на ранее созданные объекты (либо оспорить уже зарегистрированное право). По действующему законодательству, право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, право собственности в силу приобретательной давности само по себе возникнуть не может. Необходимо соответствующее признание такого права, облаченное в форму свидетельства о государственной регистрации. Для этого необходимо собрать определенный пакет документов, в том числе подтверждающих факт приобретательной давности. Потребуется судебное установление юридического факта добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным. В случае возникновения спора о праве, суд рассматривает дело по существу и выносит решение о признании за давностным приобретателем права собственности на недвижимое имущество. Ведение такого дела желательно поручать квалифицированному юристу, так как получение отказа в государственной регистрации права собственности существенно усложнит дальнейшие действия. Кроме того, отрицательное решение по этому вопросу может привести к активизации действий иных претендентов на Ваш объект.

3. Признание недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество (либо необходимость отстоять правильность уже зарегистрированного права). В ряде случаев суд может принять решение об отмене регистрации права собственности на объекты. Чаще всего такое решение принимается в следующих случаях.

• Если регистрация прав на недвижимость была произведена на основании незаконных и недействительных документов (в частности, на основании ничтожной сделки, на основании оспоримой сделки или акта государственного органа, признанных недействительными в судебном порядке).
• Если регистрация прав на недвижимость была произведена с нарушением порядка (процедуры) государственной регистрации, установленной законодательством, которое повлекло нарушение прав и законных интересов истца.

Несмотря на то, что по таким делам существует обширная судебная практика, каждый случай имеет свои особенности. Учесть их может только юрист, специализирующийся на подобных процессах.